5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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