文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读)的(de)投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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