近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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