5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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