饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还(há爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语i)是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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