近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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