近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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