饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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