导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jū切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸n)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒ切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸u)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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