OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhān姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛g)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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