OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(ch成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份ǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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