5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qi小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢án)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢排名第一的上实发展，五一假期归来后日成小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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