文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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