文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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