“现在(zài)的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示,房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn),让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出,从(cóng)行业(yè)来看,无论是业绩,还(hái)是(shì)估值(zhí),房地(dì)产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部,而且是反复地杀到了底部,再(zài)往下(xià)的空间已经不大(dà)了。
三道红线等指标
成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参(cān)考
那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢?
洪灏提醒(xǐng),在房地(dì)产赛道中进行选择,需要非常小心,避免选(xuǎn)了半(bàn)天,标的公(gōng)司出现爆(bào)雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之外,洪(hóng)灏指出,需要(yào)满足以下(xià)三个基(jī)准:有大的(de)国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。
他还(hái)表示,如果(guǒ)关注一(yī)下今年(nián)房地产的(de)开发(fā)资金来源,可以发现,其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的,房企的(de)主(zhǔ)要(yào)资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下,哪些房企能从银行拿到钱,其实主要还(hái)是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企,民(mín)营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困难,所以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个(gè)很(hěn)明显的分化,无(wú)论是在销售(shòu),还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo),但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。
陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示,在房地产行(xíng)业(yè)内(nèi),我们的(de)逻辑是,“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘,我们会特别重视企业的成本优(yōu)势,更具体(tǐ)一点,就是它的净借贷水平(净负(fù)债率)是不是行业内的最(zuì)低水平;利润率是不(bù)是行(xíng)业内(nèi)最高的;融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低(dī)的;建安成本是(shì)否也是业内最低的(de);这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。
需(xū)要(yào)注意(yì)的是,能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng),仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况,且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例(lì),《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现,截至2022年末,天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。
除此(cǐ)之(zhī)外,城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条(tiáo)。
2022年激(jī)进扩(kuò)张房企(qǐ)
需警惕(tì)其重蹈覆辙
不难看出,即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企,其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意(yì)的是,在(zài)2022年,不少国企(qǐ),甚至地方国(guó)企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。
对(duì)房(fáng)企而(ér)言,扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要,节(jié)奏把握准(zhǔn)确,有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”;但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场,以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。
陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一(yī)家房(fá130万韩元等于多少人民币,130万韩元等于多少美元ng)企进行举(jǔ)例,它从2018年开(kāi)始到2021年,连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33%左右,完全(quán)没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年,这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来了,其开(kāi)始在一线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大举拿(ná)地,净(jìng)负(fù)债率也(yě)由此(cǐ)前的33%左右水准(zhǔn)提(tí)高到45%左右(yòu),涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时,该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利(lì)用(yòng)率,预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面,在于它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹(dàn)药(yào),去(qù)年拿地超1000亿元,且(qiě)其中一半在一线城市,另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线(xiàn)城市;另(lìng)一方面(miàn),它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。
陈(chén)昊扬同样提醒道,与之(zhī)相反,有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年,或者说看到了2016年~2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说,见(jiàn)到机会时要出手(shǒu),但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心,如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快,但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好,可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。
那么如何来(lái)衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进?陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示,主要还是看房企的净负债率水平,在我看来,这个比(bǐ)例如果超过60%,就(jiù)是扩张得过于快速了。
不(bù)难看(kàn)出,这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100%要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释,当前房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么快,所(suǒ)以要(yào)规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平(píng)。
《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现,中(zhōng)交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60%之(zhī)上。其中,中交地产(chǎn)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续居高不(bù)下,在2020年至2022年期(qī)间,依次为317.70%、284.61%、280.23%。
与之形成鲜明对比的是,华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的(de)同时,也较好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平(见附表)。
滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企
或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质
陈昊扬指出,实际上,他(tā)们(men)是以同(tóng)一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企,但在各(gè)维度的实际表现上(shàng),国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī),融资渠道也更(gèng)顺畅,能够做到(dào)想融(róng)就融,这(zhè)样,国央企自然而(ér)然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优(yōu)势。
虽然对比民营房企(qǐ),机构更加看好(hǎo)国央企,但这(zhè)也(yě)并(bìng)不意味着,民(mín)营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。
据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现,仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如(rú),根(gēn)据2023年(nián)一季报,滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司-景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。
除此之外(wài),自(zì)2021年(nián)开始,百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报,该(gāi)资产公司(sī)的(de)几只产品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股,约130万韩元等于多少人民币,130万韩元等于多少美元占流(liú)通A股的3.56%。
滨江集团的受青睐(lài),和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时间,房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”,但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn),2020年(nián)以来,滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头。
业绩方面,2020年~2022年期(qī)间,滨江集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元;依次实现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一季(jì)报,今年一季(jì)度,滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元,同比增长(zhǎng)134.07%。
在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长,和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报,滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州地区,而在2021年,杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。
与(yǔ)此(cǐ)同时,滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为(wèi)积极,根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示,2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元,同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。
而滨江集团(tuán)在(zài)杭州的较(jiào)突(tū)出表现,也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年,滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前(qián)十(shí),根据(jù)中指(zhǐ)数据(jù),2023年(nián)前4月,滨江集(jí)团实(shí)现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán),位(wèi)列房企第九位。
值得注意的是,2020年至今,滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上,而近期,滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集(jí)团发(fā)布公(gōng)告表示,公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研(yán)。
产业(yè)链布局重点移至存量赛道
机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物(wù)业觅α
实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游(yóu)环节,其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商,而下(xià)游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访,房地产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端息息相关,新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好,机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的(de)思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài),所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产业链,尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装家居领域,我们相对看好,因(yīn)为居民保有的(de)住房规模越来越(yuè)大,随着时间的(de)增加,内装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这(zhè)一(yī)点(diǎn),在新房(fáng)销售(shòu)见顶之后,家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链,我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业,例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人(rén)士表示。
而(ér)根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计,目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道(dào)的公司,它们(men)分别是富安娜和水星家纺,特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础上,年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30%。
以(yǐ)前者为例,富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售,旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第(dì)一(yī)季度(dù)报告显示,报告期内(nèi),富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元,同比减(jiǎn)少7.57%;不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿元,同比增长5.28%。
而从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn),能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下,彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募的(de)明河2016,都在其中出现,占据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是,中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的(de)产品,首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。
对(duì)比而言,前几年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂,不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光,家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一(yī)时间段,该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已经超过23%,从(cóng)业绩来看,无论是营(yíng)收还是归母净利润,公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升(shēng)。
从130万韩元等于多少人民币,130万韩元等于多少美元公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看,《红周刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具(jù),一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股,而(ér)这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是,他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟,在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中,他管理(lǐ)的(de)全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东(dōng),其也成为(wèi)他的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。
除去家居家(jiā)纺外,下游的物业股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài),不过这(zhè)类标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上市(shì),如何(hé)选择(zé)成为难题。对此(cǐ),前(qián)述上(shàng)海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析(xī):“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行业,挣钱很辛(xīn)苦,我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱,以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例,它在中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是比较(jiào)高(gāo)的,每年到期(qī)的合同(tóng)里提价(jià)成功率在(zài)30%~40%。它能做到滚动的大部分项目到期之后,经过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”
“行(xíng)业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公司很少(shǎo),因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的,后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长,不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo),客户没有那么(me)满意,能做(zuò)到提(tí)价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在(zài)业内做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较(jiào)高,这跟它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。
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非常不错
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是吗
真的吗
哇,还是漂亮呢,如果这留言板做的再文艺一些就好了
感觉真的不错啊
妹子好漂亮。。。。。。
呵呵,可以好好意淫了