OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zà莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义i)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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