文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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