饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(é2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天r)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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