导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(z定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历hì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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