5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(c虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后héng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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