导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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