近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōn48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗g)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(g48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗āi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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