导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ong>

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(r100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。