万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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