万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kò我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀ng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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