近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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