导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思alt="中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811923.png">

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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