万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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