万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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