近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为n是什么化学元素，n是什么化学元素符号基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的n是什么化学元素，n是什么化学元素符号运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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