近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐbehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗n)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多(behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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