导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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