5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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