万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)303502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人1户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这753502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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