5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两(l骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差iǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差