导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思