OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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