近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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