近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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