文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(s干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招hí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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