导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài22寸是多少厘米)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)22寸是多少厘米住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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