文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(l微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗ì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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