近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(d幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班uō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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