OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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