导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音