文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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