近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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