OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库夷洲今是何地，夷洲是哪里科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(d夷洲今是何地，夷洲是哪里e)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè夷洲今是何地，夷洲是哪里)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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