文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(r辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向èn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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