5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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